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Questa mattina, in sala Rappresentanza del Comune di Bolzano, è in corso la presentazione del 4° Report dell'Osservatorio Casa, elaborato dalla società Sistema, contenente i dati riferiti al 2010 e al 2011. "Un momento di confronto molto importante" ha commentato il sindaco Luigi Spagnolli, "che permette di unire gli studi fatti, per poter agire e costruire, senza invadere nuovi spazi verdi, ma soprattutto su aree già urbanizzate ma sottoutilizzate. L'edilizia è un volano fondamentale per la nostra economia, oltre che necessaria per rispondere alle esigenze abitative". L'Osservatorio Casa, di cui si è dotato dal 1999 l'Assessorato all'Edilizia Abitativa del Comune di Bolzano, ha la funzione, come illustrato dall'assessora all'Urbanistica, alla casa e ai Tempi della Città Maria Chiara Pasquali di "monitorare costantemente la situazione abitativa del Capoluogo per misurare il fabbisogno, che è in continua evoluzione, e programmare conseguentemente gli interventi pianificati". Da alcuni anni la presentazione del report è stata anche l'occasione per rilanciare un nuovo modo di concepire i rapporti istituzionali tra Comune e Provincia, ma anche tra cittadini ed Enti, tra pubblico e privato. "Con la Provincia abbiamo istituito un tavolo tecnico per accelerare le procedure" ha aggiunto Pasquali che pone l'accento sull'importanza di costruire e portare avanti insieme alle parti sociali, IPES e cooperative il percorso comune avviato per dare la giusta risposta al fabbisogno abitativo che oggi non costituisce un'emergenza, ma visti i lunghi tempi tecnici necessari per soddisfarlo, va continuamente previsto e rivisto anche nel medio-lungo periodo. Alla presentazione del report partecipano questa mattina anche i consulenti tecnici Peter Morello e Francesco Sbettidi Sistema snc, il presidente IPES Konrad Pfitscher e l'assessore provinciale Christian Tommasini. Di seguito riportiamo la relazione dell'assessora Maria Chiara Pasquali Il programma di governo di Bolzano 2010-2015 individua tra i punti cardini in cui sviluppare l'azione politica-amministrativa la vocazione: "Bolzano vuole essere una città che cresce con equilibrio e che valorizza l'esistente secondo i bisogni reali". Il progetto di città costituito dal Masterplan si basa proprio su questa idea: Bolzano nel suo processo di crescita e sviluppo vuol considerare il concetto di "limite" una risorsa e opportunità per lo sviluppo sostenibile. Questo vuol dire che il consumo di suolo è limitato a ridotti ambiti, mentre la prevalenza degli interventi sono di ridefinizione del tessuto urbanizzato e di trasformazione di aree già urbanizzate. Significa anche misurare la reale domanda di suolo (analisi del fabbisogno) e programmare nello spazio e nel tempo le risposte minime, ma indispensabili. L'Osservatorio Casa ha proprio la funzione, attraverso il monitoraggio costante della situazione abitativa del Capoluogo, di contribuire al dimensionamento del fabbisogno per programmare conseguentemente gli interventi pianificatori. Il Masterplan della Città di Bolzano ha un orizzonte di medio-lungo periodo e, per definire l'ordine di grandezza del dimensionamento residenziale, si è riferito alla crescita della popolazione stimata dall'ASTAT al 2020 (circa 6.000 nuove famiglie) e al fabbisogno abitativo (determinato dalla domanda sociale) di circa 4.200 alloggi. Questa grandezza compresa tra i 4.200 e 6.000 nuovi alloggi costituisce il riferimento per delineare le strategie di risposta al fabbisogno di spazi per la residenza. Il Masterplan individua quindi gli ambiti per la risposta al fabbisogno abitativo: - aree di riconversione - recupero di edifici dismessi e vuoti - premi di cubatura per il risanamento energetico delle preesistenze edilizie - nuove aree di espansione. L'avvio di processi di recupero e riconversione però richiedono tempi spesso lunghi che non si conciliano con i tempi della formazione dei nuovi fabbisogni abitativi per cui si devono necessariamente prevedere alcune aree di espansione, relativamente piccole rispetto al passato, e che nel complesso sono in grado di fornire circa 1.000 alloggi. In attuazione al Masterplan sono state approvate 6 varianti "anticipatorie" al PUC che prevedono sia aree di trasformazione e recupero urbano, che aree definite "direttrici di espansione": complessivamente 8 ha, per un totale di quasi 1.000 nuovi alloggi, di cui 174 dell'IPES, 326 delle Cooperative e 320 privati. A questi vanno aggiunti gli alloggi in corso di realizzazione o realizzabili nelle altre zone di espansione, completamento e recupero sottoposte a Piano di Attuazione nel PUC. In totale oggi nel PUC sono quindi previsti 1.687 alloggi di cui 438 in costruzione: 240 sono IPES, 416 Cooperative e 1.031 privati. L'analisi del rapporto dell'Osservatorio Casa è interessante sotto diversi aspetti. Il primo riguarda lo studio dell'andamento della popolazione che dimostra come la città dopo il calo degli anni '70 abbia ripreso a crescere e negli ultimi 10 anni, i nuclei familiari siano aumentati di 5.343 unità. La popolazione residente ha raggiunto 104.869 abitanti e 48.419 famiglie. Questo dato probabilmente potrà scendere con gli esiti definitivi del censimento. L'attuale crescita, comunque, supera già il dato di previsione aggiornato nel 2010 dall'ASTAT che prevede per il 2015 una popolazione di 104.874 abitanti. Lo scenario e l'analisi della crescita del decennio precedente conferma quindi il dimensionamento del Masterplan intorno ai 5.000 nuovi alloggi per il 2020. L'altro aspetto rilevante da sottolineare è che la crescita della popolazione è totalmente dovuta ai flussi migratori e che gli stranieri, componente ormai strutturale della popolazione ed essenziale per l'economia, hanno raggiunto il 13,8% della popolazione, di cui i cittadini extracomunitari rappresentano l'11,3%. Tale dinamica di crescita della popolazione straniera è percentualmente più elevata a Bolzano rispetto al territorio provinciale (Bolzano ha circa un quinto della popolazione totale della provincia e un terzo degli stranieri residenti in provincia), mentre la dinamica di crescita della popolazione di Bolzano rispetto alla provincia è nettamente inferiore. Se andiamo inoltre a guardare le ultime graduatorie IPES, vediamo che dal 1999 ad oggi sono aumentate le domande presentate passando da 1.570 a 2.104, sono aumentate anche quelle ammesse, ma si è abbassato il punteggio medio da 22,0 a 19,5, e le domande ammesse con 25 e più punti si sono abbassate passando da 401 pari al 31,9% nel '99 a 263 pari al 16,4% nel 2011. Se poi verifichiamo la graduatoria per gruppo linguistico possiamo dire che più della metà delle domande con 25 e più punti (140 su 263), corrispondono a cittadini non UE. Si può affermare, quindi, che per le domande sopra i 25 punti vi è un calo dei cittadini italiani compensati da quelli stranieri. Sappiamo altresì che solo il 10% di questi potrà ottenere un alloggio. Una riflessione su questo tema va pertanto fatta, perché se è vero che il facile accesso alla casa può indurre a nuova immigrazione, è anche vero che i nuovi cittadini ormai risiedono e lavorano da molti anni in provincia, sono una componente strutturale della popolazione, a cui va data una risposta abitativa equilibrata su tutto il territorio provinciale. Altro dato interessante riguarda il programma di costruzione dell'IPES per la provincia di Bolzano. Se esaminiamo il programma 2006-2010, il fabbisogno complessivo per l'Alto Adige era di 2.884 alloggi di cui 883 a Bolzano; di questi ultimi una parte 744 era previsto in riassegnazione di abitazioni esistenti, in più erano previsti 715 alloggi in costruzione. Non ci sarebbe stata quindi la necessità di inserire nel programma di costruzione ulteriori 100 alloggi, ma giustamente l'IPES aveva ritenuto che per Bolzano, Città Capoluogo, sarebbe stato opportuno aggiungere precauzionalmente un'ulteriore quota rispetto ai criteri utilizzati per calcolare il fabbisogno in tutta la provincia. Complessivamente Bolzano a fine 2010, rispetto al programma previsto (1.131 alloggi del programma precedente e 100 del nuovo programma), non aveva disponibilità di aree urbanisticamente idonee solo per la realizzazione di 79 alloggi, mentre sul resto del territorio provinciale mancavano aree per ben 502 alloggi. Questo vuol dire che Bolzano, tra alloggi realizzati, in costruzione o con area destinata, ha completato il 93,6% del programma previsto per la Città, mentre gli altri Comuni complessivamente avevano data risposta solo al 77,5% di quanto programmato. Ho voluto sottolineare quest'aspetto, perché la percezione comune vede Bolzano come la città che non ha messo a disposizione sufficienti aree per dare risposta alla domanda sociale di case, quando invece proprio l'intesa tra Comune di Bolzano, Provincia e IPES ha reso possibile la realizzazione a Bolzano di una quota nettamente maggiore di alloggi previsti dal programma di costruzione dell'IPES. Relativamente al programma IPES per Bolzano 2011-2015 (approvato con D.G.P. n. 437 del 21.03.2011), anche in questo caso, secondo i criteri adottati in tutti i Comuni, il fabbisogno stimato verrebbe coperto dall'offerta di alloggi in riassegnazione e in parte dai nuovi in costruzione, ma per Bolzano l'IPES ha ritenuto prudenzialmente di prevedere ulteriori 200 alloggi. Secondo l'ASTAT , tale programma che tiene conto dei precedenti programmi: - prevede 3.453 alloggi, dei quali 1.276 a Bolzano (pari al 37,0% del totale) e 2177 negli altri comuni (63,0%); - ne sono stati realizzati 947 a Bolzano (41,8%) e 1.317 negli altri comuni (58,2%) per un totale di 2.264; - ne risultano in costruzione 129 a Bolzano (63,2%) e 75 negli altri comuni (36,8%) per un totale di 204; - quelli in progettazione o con disponibilità dell'area sono 16 a Bolzano (6,5%) e 231 nel resto dell'Alto Adige (93,5%) per un totale di 247; - quelli residui, ovvero gli alloggi per i quali non sono disponibili le aree, risultano 184 a Bolzano (24,9%) e 554 negli altri comuni (75,1%) per un totale di 738 alloggi a livello provinciale. Nel PUC vi sono aree idonee urbanisticamente per 224 alloggi IPES, quindi un numero superiore a quello necessario. Per tutte queste aree si deve procedere alla pianificazione attuativa e quindi i tempi per avviare le realizzazioni non saranno immediati e dipenderanno anche dai problemi che si incontreranno per le singole zone. L'obiettivo del Masterplan di intervenire sulle preesistenze edilizie consentendo un bonus di cubatura per il risanamento energetico è stato recepito dalla Provincia che ha inserito su proposta del Comune una norma ad hoc nella LUP (il Regolamento di esecuzione è in approvazione). Negli incontri avuti con l'Assessore Tommasini ed il Presidente dell'IPES, si è confermato che la scelta di intervenire sul patrimonio edilizio esistente è un obiettivo dell'Istituto, in quanto ha anche vantaggi in termini economici. Infatti, costa meno per l'Ente pubblico ristrutturare ed ampliare un edificio che costruirne uno nuovo su un'area da espropriare. Da queste considerazioni si può desumere che una quota di alloggi potrà trovare riscontro con le ristrutturazioni edilizie del patrimonio abitativo esistente dell'IPES. Il programma per il ceto medio, inserito nella L.P. 13/98 nel 2008, prevede per Bolzano 330 alloggi. Il Comune di Bolzano è stato il primo sostenitore di un'iniziativa provinciale per dare risposta a quella fascia di popolazione troppo ricca per entrare nelle graduatorie sociali e troppo povera per l'acquisto o l'affitto a libero mercato. Fino ad oggi le politiche abitative si sono concentrate attorno ai seguenti filoni: l'ampliamento dell'offerta residenziale pubblica, il sostegno della casa in proprietà e il sostegno alla famiglia attraverso il sussidio casa. Ma la casa in proprietà non può più essere il modello dominante, va incrementata l'offerta di alloggi in affitto a canoni sostenibili. Con la modifica della L.P.13/98 è stato inserito il Programma per il Ceto Medio con lo scopo di aumentare l'offerta di alloggi in affitto a canone provinciale. Sicuramente l'aumento del patrimonio residenziale pubblico per il ceto medio e la possibilità per le Cooperative di offrire alloggi a riscatto sempre per il ceto medio potranno incidere anche come regolatori del mercato dell'affitto. Complessivamente a Bolzano sono previste già nel PUC aree per 237 alloggi di cui 77 nelle aree in convenzione con la Provincia. Di questi alloggi solo 60 di proprietà dell'IPES sono a rotazione. Rispetto al programma ne mancherebbero ancora 93 parte dei quali potrebbero essere previsti nell'area dell'ex convitto della Scuola di Economia domestica di Aslago che la Provincia ha deciso di destinare all'IPES o a S. Giacomo con un progetto di riqualificazione urbanistica in accordo con il Comune di Laives. A distanza di 4 anni dall'entrata in vigore della Legge sul Ceto Medio, ritengo vada fatta una riflessione per capire come mai rispetto ai bandi finora usciti a Bolzano, uno dell'IPES per la rotazione ed uno del Comune per le cooperative a riscatto, le domande siano state inferiori alle aspettative e soprattutto vi sia stata un'alta percentuale di esclusione. In una fase di crisi economica che tocca in modo consistente anche il nostro territorio, vi è una continua perdita del potere d'acquisto delle fasce medie e si allarga sempre più la forbice tra i cosiddetti "ricchi" e le fasce più deboli della popolazione. Forse, proprio per questo motivo, andrebbero rivisti i criteri per l'accessibilità alle graduatorie per il ceto medio, che partendo dalla 2a fascia di reddito, probabilmente non riescono ad intercettare proprio coloro che non entrano nelle graduatorie IPES, ma non hanno un reddito sufficiente per entrare nel ceto medio. Stiamo appunto parlando di una fascia di popolazione che sicuramente tenderà ad allargarsi : giovani coppie, single, separati, anziani, ma anche famiglie con uno o due figli. Un passo avanti per determinare più equità per l'accessibilità e per incrementare il numero degli aventi diritto può essere rappresentata dalla previsione di un'unica modalità di calcolo della capacità economica per tutti coloro che richiedono una agevolazione pubblica. Ritengo, inoltre, che il canone provinciale uniforme per tutta la provincia interferisca sul dimensionamento della domanda per il ceto medio soprattutto a rotazione e sull'offerta di alloggi in affitto nelle abitazioni private soggette al convenzionamento. Infatti, il canone provinciale calcolato nello stesso modo a Bolzano come a Vandoies può diventare troppo alto in quei comuni in cui l'incidenza del costo dell'area o dei costi di urbanizzazione è bassa. Nella stessa Bolzano raffrontando il canone provinciale con quello concordato e quello di mercato si può rilevare che è congruente nelle zone periferiche, ma troppo basso in tutte le altre parti della città. Ritengo perciò che andrebbero rivisti i criteri per la determinazione del valore del canone provinciale differenziandolo per i diversi Comuni e a Bolzano anche per zone. Con un canone provinciale differenziato si può pertanto prevedere un ragionevole incremento dell'offerta di alloggi privati convenzionati in locazione, tanto più se si prendono in considerazione anche gli effetti che si avranno con le nuove agevolazioni previste dal Regolamento edilizio comunale per gli oneri di urbanizzazione e costruzione, che favoriscono i cambi di destinazione d'uso a favore della residenza convenzionata e le ricadute dell'IMU sulle seconde case. Relativamente alla domanda delle Cooperative dal 2000 ad oggi con la realizzazione delle tre grandi zone di espansione Mignone, Firmian e CasaNova sono stati predisposti tre bandi a cui hanno partecipato 1.767 richiedenti. Le assegnazioni sono state 1.190 da cui si deduce che i dimissionari sono stati circa un terzo del totale, tanto che si è dovuto fare un quarto bando per assegnare 26 alloggi. Nel frattempo la domanda si è rialimentata, le cooperative indicano 1.000 domande, comunque si verificherà il dato con i bandi per le nuove zone agevolate di Via Druso dove sono previsti circa 300 nuovi alloggi in Cooperativa. Credo che in questo momento di crisi, in cui le risorse pubbliche sono sempre più scarse, anche i modelli finora consolidati per l'acquisto in proprietà dell'alloggio in Cooperativa possano essere rivisti. A fronte di un forte sostegno pubblico sul valore del terreno andrebbero ripensati anche altri modelli che favoriscano la creazione di Cooperative in proprietà indivisa con la possibilità per il cooperando di acquisire una quota in proprietà, in base alle proprie disponibilità e necessità, con la successiva possibilità di cambiare alloggio contribuendo per la differenza di superficie con un canone di affitto. Un altro dato importante emerso dall'analisi dell'Osservatorio rileva che negli ultimi venti anni a Bolzano sono stati realizzati circa 7.000 nuovi alloggi di cui un terzo dall'IPES e dalla Cooperative prevalentemente nelle zone di espansione. Questo dato sottolinea che il PUC con l'inserimento della nuova zona di espansione del CasaNova, ha dato risposta a tutto il fabbisogno compreso quello arretrato e le varianti anticipatorie del Masterplan corrispondono al fabbisogno accertato fino al 2015. Va però sottolineato che dal momento in cui viene approvata una nuova zona di espansione dal Consiglio Comunale, l'approvazione del Piano di Attuazione e l'inizio dei lavori per le costruzioni, passano circa tre anni ai quali se ne devono aggiungere almeno altri tre per il completamento della zona. E' evidente che per rispondere sempre in modo puntuale al fabbisogno sia necessario tener conto di questa tempistica per non trovarsi nuovamente in situazioni emergenziali. Va considerato inoltre che all'interno del patrimonio abitativo del Comune di Bolzano ci sono circa tra i 2.500 e 3.000 alloggi non occupati da famiglie residenti, da cui si può dedurre che una parte tra i 2.000 e 2.500 alloggi sia effettivamente vuota. All'ultimo censimento la stima provvisoria è di 1.432 alloggi vuoti. Una quota degli alloggi vuoti potrà essere rimessa in collocazione sul mercato della proprietà e/o dell'affitto ma non saranno un numero comunque sufficiente a coprire il fabbisogno di crescita della città che negli anni conferma un aumento medio di circa 500/600 nuove famiglie all'anno. Considerando che i cantieri per le due nuove zone previste in Via Druso saranno effettivamente disponibili nel 2013, ritengo che entro quella data dovranno essere inserite nel PUC nuove zone di espansione in linea con le indicazioni del Masterplan, per realizzare altri 450 nuovi alloggi. Sarà necessario quindi che la Provincia acceleri con il Demanio Militare la dismissione delle aree occupate dalle Caserme. Non si capisce infatti come mai le realizzazioni e ristrutturazioni di alloggi per i militari si concentrino soprattutto a Bolzano e invece vengano rese disponibili solo aree occupate dalla caserme in altri Comuni. L'area corrispondente alla Caserma Huber, ad esempio, sarebbe preziosa per il completamento degli interventi residenziali agevolati, IPES soprattutto, lungo l'asse di Via Druso. Se non ci fosse tale disponibilità in tempi brevi e certi (entro il 2013) si dovranno di conseguenza rendere disponibili le aree indicate nel Masterplan come direttrici di espansione tra il Firmian e il CasaNova. In ogni caso va accelerato il processo di riconversione delle zone quali l'Areale Ferroviario e la parte Nord della Zona Industriale, in modo da avere a disposizione entro il 2020, i primi comparti del progetto unitario di questi nuovi brani di città, necessari per dare risposta alla quota rimanente del fabbisogno residenziale previsto.